Tacite prolongation des baux commerciaux : la Cour de cassation rappelle la règle

Un arrêt rendu le 19 juin 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 23-19.744) rappelle une règle essentielle du statut des baux commerciaux. L’expiration du terme d’un bail écrit ne met pas fin au contrat. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit automatiquement par tacite prolongation.

Les faits et la décision de la cour d’appel

Un locataire avait conclu un bail commercial le 29 juin 2009 pour une durée de neuf ans. Les bailleurs ont demandé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’arriérés de loyers, estimant que le bail avait pris fin le 26 juin 2018. La cour d’appel de Fort-de-France a retenu que le bail avait expiré et que le locataire était occupante sans droit ni titre.

La position de la Cour de cassation

La Cour casse partiellement l’arrêt. Elle rappelle que l’article L.145-9 du Code de commerce prévoit que les baux commerciaux ne cessent que par congé donné six mois à l’avance ou par demande de renouvellement. À défaut, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé. La cour d’appel, en constatant que le bail était écrit et soumis au statut des baux commerciaux, aurait dû en déduire qu’il se poursuivait par tacite prolongation.

Sens et portée de l’arrêt

Cet arrêt confirme que la simple expiration du terme ne suffit pas à mettre fin au bail commercial. Les bailleurs doivent respecter la procédure de congé prévue par la loi. Les locataires bénéficient ainsi d’une protection contre une rupture brutale. Il est essentiel de distinguer la reconduction tacite, qui suppose un accord des parties, et la prolongation tacite, qui est automatique en l’absence de congé ou de renouvellement. 

Et si le bail était verbal ?

La situation aurait été différente. Un bail verbal ne bénéficie pas de la tacite prolongation, mais il reste soumis au statut des baux commerciaux. Chacune des parties peut y mettre fin à tout moment en respectant le préavis légal de six mois pour le dernier jour du trimestre civil.

Conseils pratiques

Le bailleur doit anticiper la fin du bail et notifier le congé dans les délais légaux. Le locataire doit vérifier que son bail est écrit et continuer à payer le loyer en cas de prolongation tacite. Cette règle assure la stabilité des relations commerciales et évite les expulsions immédiates.