Suspension de la clause résolutoire : possible quel que soit le manquement du locataire

La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 février 2025 (Civ. 3e, n° 23-18.360), rappelle une solution essentielle en matière de bail commercial : le juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire, quelle que soit la nature des manquements reprochés au locataire. Cette décision réaffirme une jurisprudence ancienne, parfois oubliée, et mérite une attention particulière.

Le cadre légal

L’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce prévoit que les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision définitive. Le texte ajoute que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Une question se posait : cette suspension est-elle limitée aux manquements liés au paiement des loyers et charges, comme le suggère le renvoi à l’article 1343-5 du Code civil, ou s’applique-t-elle à toute obligation contractuelle ?

Les faits de l’affaire

Une SCI avait donné à bail un local commercial à usage de restaurant. Le bail stipulait que les lieux devaient « toujours rester ouverts, exploités et achalandés ». Après avoir constaté la fermeture du restaurant, la bailleresse a délivré un commandement visant la clause résolutoire, puis a assigné le locataire en résiliation du bail.

Le preneur a demandé des délais avec suspension des effets de la clause résolutoire. La cour d’appel a rejeté cette demande, estimant que l’article L. 145-41 ne s’appliquait qu’au non-paiement des loyers et charges, et non à un manquement à une obligation de faire.

La décision de la Cour de cassation

La troisième chambre civile censure la cour d’appel : « Il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire ».

Autrement dit, le juge peut accorder des délais et suspendre la clause résolutoire, même si le manquement concerne une obligation autre que le paiement (par exemple, l’obligation d’exploiter le fonds).

Une solution ancienne réaffirmée

Cette position n’est pas nouvelle. Déjà en 1993, la Cour de cassation avait jugé que le juge pouvait suspendre les effets de la clause résolutoire « quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur ».

La loi du 31 décembre 1989 a confirmé cette orientation en modifiant l’ancien article 25 du décret de 1953, devenu l’article L. 145-41 du Code de commerce. Avant cette réforme, la suspension n’était possible qu’en cas de défaut de paiement des loyers. Depuis 1989, le pouvoir du juge s’étend à toute clause résolutoire insérée dans un bail commercial, quelle que soit l’infraction contractuelle.

Conséquences pratiques

• Pour le locataire : il peut solliciter des délais et la suspension de la clause résolutoire, même en cas de manquement à une obligation de faire (exploitation continue, interdiction de sous-location, etc.).

• Pour le bailleur : il doit anticiper que la clause résolutoire, bien qu’insérée dans le bail, n’est pas absolue. Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation pour accorder des délais.

Cette solution illustre la spécificité du bail commercial : les règles générales du Code civil (article 1343-5) ne s’appliquent qu’avec les adaptations prévues par le Code de commerce. Comme le rappelle la doctrine, specialia generalibus derogant : la règle spéciale déroge à la règle générale.

Notre conseil

En cas de manquement du locataire, le bailleur doit respecter la procédure (commandement préalable) mais garder à l’esprit que le juge peut suspendre la clause résolutoire. Pour le locataire, il est essentiel de réagir rapidement et de demander des délais pour éviter la résiliation définitive.