Cession du bail commercial avec ou sans le fonds de commerce : la clause imposant l’acte authentique et la présence du bailleur est valable

 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 mars 2025 (Civ. 3e, n° 23-23.372), rappelle une règle essentielle en matière de bail commercial : les clauses imposant des conditions de forme pour la cession du bail sont valables, y compris lorsque la cession intervient dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. Cette décision confirme une jurisprudence constante qui mérite d’être soulignée, tant ses conséquences pratiques peuvent être lourdes pour les preneurs.

Le cadre légal : une liberté encadrée

L’article L. 145-16 du Code de commerce prévoit que sont réputées non écrites les clauses interdisant au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Ce texte protège la liberté du commerçant de transmettre son activité.

Cependant, cette liberté n’est pas absolue : la jurisprudence admet depuis longtemps la validité des clauses réglementant la cession, dès lors qu’elles ne constituent pas une interdiction générale et absolue. La Cour de cassation l’a affirmé dès 2002 : seules les clauses prohibant toute cession sont nulles, pas celles qui en encadrent les modalités.

Les faits de l’affaire

Une société exploitant un hôtel avait conclu un bail commercial comportant une clause imposant :

• la forme authentique pour tout acte de cession du droit au bail ;

• la présence du bailleur à l’acte.

La locataire a cédé son fonds de commerce par acte sous seing privé, sans respecter ces stipulations. Le cessionnaire est intervenu volontairement dans une instance en cours, mais le bailleur a soulevé une fin de non-recevoir, estimant que la cession était inopposable.

La cour d’appel a donné raison au bailleur : la clause était valable et son non-respect rendait la cession inopposable. La Cour de cassation confirme : « était valable la clause qui imposait au locataire d’établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé ».

Pourquoi cette décision est importante ?

Elle réaffirme que les clauses organisant la cession du bail doivent être respectées à la lettre, même en cas de cession du fonds de commerce.

Conséquence directe : une cession réalisée en violation de ces clauses est inopposable au bailleur. Le cessionnaire ne peut se prévaloir du bail et n’a pas qualité pour agir en justice comme nouveau preneur.

Quelles clauses sont concernées ?

Outre la clause imposant un acte authentique, la jurisprudence valide :

• Clause d’agrément : subordination de la cession à l’accord écrit du bailleur (sauf abus).

• Clause de garantie : maintien de la responsabilité du cédant pour les obligations du cessionnaire.

• Clause de préférence : droit prioritaire du bailleur en cas de cession. Ces clauses s’appliquent même en cas de liquidation judiciaire, conformément à l’article L. 641-12 du Code de commerce.

Conséquences pratiques

Pour le preneur :

• Respecter scrupuleusement les clauses formelles du bail avant toute cession.

• Anticiper les délais liés à la présence du bailleur ou à l’acte authentique.

Pour le bailleur :

• Vérifier la conformité des actes de cession.

• En cas de non-respect, possibilité de refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction ou d’agir en résiliation.

Notre conseil

Avant toute cession de fonds de commerce incluant un bail commercial :

• Relisez attentivement votre bail.

• Consultez un avocat pour sécuriser l’opération. Une clause ignorée peut entraîner la nullité de la cession vis-à-vis du bailleur, avec des conséquences financières importantes.